Реализация объекта недвижимости по ФЗ № 214 — гарантия защиты ваших прав

Летом 2010 года в силу вступила новая редакция Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В законе четко прописаны договорные обязательства, по которым застройщик имеет право привлекать денежные средства, иначе его ждет серьезная административная ответственность. Закон ставит застройщика в очень жесткие рамки и надежно защищает права тех, кто заключает договор долевого участия при приобретении недвижимости. Законом установлено, что застройщик может заключать договор долевого участия, только соблюдая следующие условия:

1. Привлечение денежных средств, связанных с предоставлением права собственности, осуществляется только на основании договора об участии в долевом строительстве и только после получения в установленном порядке и опубликования в открытом доступе следующих документов:
   • разрешения на строительство;
   • проектной декларации;
   • документов, подтверждающих права застройщика на земельный участок.
   *При нарушении одного из этих пунктов можно потребовать от застройщика возвращение денежных средств, а также уплату процентов в размере удвоенной ставки рефинансирования Банка России на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков.
2. Кроме этого застройщик может привлекать денежные средства на основании выпуска эмитентом или застройщиком, имеющего в собственности или на правах арендуемого участка облигаций особого вида — жилищного сертификата.
3. Для привлечения денежных средств на строительство разрешается создавать жилищно-строительный кооператив — ЖСК.
4. Дговор долевого участия должен содержать следующие пункты:
   • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
   • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
   • цену, сроки и порядок уплаты. Цена объекта может быть изменена после заключения договора только в том случае, если такая возможность предусмотрена в самом договоре;
   • гарантийный срок на объект долевого строительства, который в соответствии с законодательством не может составлять менее чем 5 лет.
   *Договор долевого участия заключается только в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации.

Ответственность застройщика за несоблюдение сроков

Застройщик обязан передать проект не позднее срока, указанного в договоре долевого участия.

1. Если срок передачи объекта нарушен, то застройщик должен выплатить неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
2. Если строительство в предусмотренный договором срок не может быть завершено, застройщик обязан не позднее, чем за 2 месяца направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
3. В случае прекращения или приостановления строительства, участник долевого строительства может обратиться в суд с иском о расторжении договора с застройщиком.
4. За месяц до передачи объекта, застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства.

*Участник долевого строительства должен в 7-дневный срок или срок, предусмотренный договором, приступить к принятию объекта.

Ответственность за просрочку платежей

Если вы заключили договор долевого участия, вы обязаны вносить платежи в прописанный в договоре срок.

1. Если сумма должна вноситься единовременно, но платеж просрочен более чем на три месяца, застройщик в праве расторгнуть договор в одностороннем порядке.
2. Если договором предусмотрено внесение периодических платежей, но участник систематически нарушает сроки (более трех раз за 12 месяцев) — это является основанием для одностороннего расторжения договора в пользу застройщика.
3. Если нарушен установленный договором срок платежа, участник долевого строительства должен уплатить неустойку застройщику в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. *В этих случаях застройщик может расторгнуть договор, но не ранее, чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения задолженности и последствиях неисполнения соответствующего требования.
4. При расторжении договора застройщик обязан вернуть денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора.

Ответственность застройщика за качество строительства

1. Объект, переданный по договору застройщиком участнику долевого строительства должен соответствовать:
   • условиям договора;
   • требованиям технических регламентов;
   • проектной документации и градостроительному регламенту.
2. Если объект не соответствует указанным требованиям, участник договора долевого участника вправе потребовать от застройщика устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены договора. *Если нарушения существенны, то участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать от застройщика возврата денежных средств.
3. Участник договора может предъявить претензии в течение действия гарантийного срока на объект долевого строительства, прописанного в договоре.
4. В случае существенного изменения проектной документации в ходе строительства, участник договора может в судебном порядке расторгнуть договор.
5. Передача объекта застройщиком участнику осуществляется только после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.